재정적 결정을 내릴 때, 연간 소득의 몇 배를 빌려 위험한 자산을 구매하는 것은 꽤 중대한 일이다. 그러나 많은 사람들에게 주택 구입을 위한 모기지 대출은 별로 고민할 필요가 없는 당연한 선택이다. 이는 일반적으로 은퇴를 위해 얼마나 저축할지, 또는 현금, 주식, 채권 간에 자산을 어떻게 배분할지보다 덜 고통스러운 결정이다.
한 가지 이유는 일부 단기적인 침체를 제외하고 부유한 국가들의 주택 가격이 1950년대 이후 활발히 상승해왔기 때문이다.
더 중요한 것은 어딘가에는 살아야 한다는 점이다.
집을 소유하기 전까지는 평생 동안 거주해야 하므로(임대하든 결국 구매하든) 부동산에 대한 자연적인 숏 포지션을 가지고 있는 셈이다. 숏 포지션은 위험하다(임대료와 가격이 얼마나 오를지 누가 알겠는가?). 주택을 구매하면 이 포지션이 청산되어 중립적인 포지션이 된다. 다른 투자와 달리 이것은 실제로 가격이 어디로 향할지에 대한 베팅이 아니다. 모기지는 현금으로 즉시 구매할 여력이 없는 사람들에게 불가피한 필요악이지, 미래 금리 경로에 대한 의도적인 도박이 아니다.
따라서 모기지를 차용자의 투자 포트폴리오 구성 요소로 생각하는 것이 이상하게 보일 수 있다.
하지만 그렇지 않다.
결국 고정금리 모기지는 채권과 비슷해 보이고, 변동금리 모기지는 은행과 사모신용 펀드가 종종 제공하는 기업 대출과 유사하다. 다시 말해, 모기지를 가진 투자자는 부동산에 대한 자연적인 숏 익스포저를 청산했을 뿐만 아니라, 다른 곳에서는 롱 포지션을 보유할 수 있는 자산과 유사한 새로운 숏 포지션을 열었다.
많은 경우(대부분의 첫 주택 구매자를 생각해보면)이는 투자자의 가장 큰 포지션이 되어 반대 포지션을 상쇄하고도 남는다. 모기지를 받는 것은 당신의 포트폴리오를 변화시킬 수 있다.
고정금리 모기지는 포트폴리오 가치를 가장 크게 변화시킬 수 있다. 차용자들은 이자가 발생하면 증가하고 상환하면 감소하는 미상환 잔액만 보는 데 익숙하다. 하지만 모기지의 진정한 가치는 채권과 같은 방식으로 변한다. 시장 금리가 하락하면 상승하고(차용자가 손해를 본다는 의미) 그 반대도 마찬가지다.
이자와 상환액이 고정되어 있을 때 이는 직관에 반하는 것처럼 보인다. 이는 금리가 변할 때 미래 상환액은 일정하게 유지되지만 현재 가치는 그렇지 않기 때문에 발생한다—이는 돈의 "시간 가치"라는 개념을 보여준다.
1년 후 1달러의 약속은 오늘의 1달러보다 가치가 적다. 왜냐하면 오늘 그 달러를 은행 계좌에 예치하여 1년간의 이자를 받을 수 있기 때문이다. 반대로 금리가 하락하면 고정금리 모기지처럼 미래에 일련의 고정된 금액을 지불하겠다는 약속은 오늘날 더 큰 부채가 된다. 이것이 금리가 하락할 때 채권의 시장 가격이 상승하는 이유이기도 하다.
유사한 논리로, 변동금리 모기지는 상환액이 증가할 위험이 있지만 포트폴리오 가치를 변화시키지는 않는다. 금리가 상승하면 미래 상환액도 함께 상승한다. 동시에 각 미래 달러의 현재 가치는 같은 양만큼 하락한다. 대신 투자자는 더 높은 상환액을 충당할 현금을 찾아야 한다—아마도 포트폴리오의 나머지 부분에서 얻는 수익을 잠식하면서 말이다.
이것이 차용자의 더 넓은 포트폴리오에 어떤 영향을 미칠까?
고정금리 모기지로 생성된 숏 포지션은 투자자의 전체 익스포저를 극적으로 변화시킬 수 있다. 예를 들어, 저축이 주식과 채권 간 고전적인 60/40 분할을 따르지만 저축의 20%에 해당하는 고정금리 모기지가 있다면, 그들의 "실제" 배분은 60/20에 가깝다. 이 효과는 미국과 덴마크처럼 일반적으로 금리가 불리하게 움직였을 때 차용자가 벌금 없이 모기지를 조기 상환할 수 있는 개별 시장의 특성으로 인해 감소한다(이는 부채를 채권과 덜 유사하게 만들기 때문이다).
저축에 비해 모기지가 큰 투자자들(다시 첫 주택 구매자를 생각해보자)에게는 그 효과가 훨씬 크다.
예를 들어, 고정금리 모기지로 생성된 숏 포지션이 저축 가치보다 크다면, 아무리 많은 채권을 사더라도 채권에 대한 순 포지티브 익스포저를 가질 수 없다. 대신 당신의 포트폴리오는 더 대담한 헤지펀드의 포트폴리오와 비슷해 보일 것이다.
한쪽은 한계까지 레버리지되어 있고, 다른 쪽은 주식과 그들의 큰 수익률에 롱 포지션을 취하고 있다. 이는 상황을 긍정적으로 보는 방법이다. 헤지펀드와 달리 주식시장 붕괴가 당신을 파산시키지는 않을 것이다. 왜냐하면 부채가 주식이 아닌 집에 담보로 잡혀 있기 때문이다.
어쩌면 모기지를 짊어지는 것이 그렇게 나쁘지 않을지도 모른다.
<출처:Economist지>
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