Moody’s Analytics Q1 상업용 부동산(CRE) 동향 분석 보고서
전국 다가구 주택 시장은 지난 2년 동안 공급 측 압력을 받아왔다. 그러나 안정적인 수요 덕분에 기록적인 수준의 신규 공급 이후에도 공실률 상승세는 멈췄다. 평균 공실률은 6.3%로 유지되었으며, 이는 2010년 이후 가장 높은 수치다. 대부분의 주요 도시에서는 여전히 전년 동기 대비 높은 공실률을 보이고 있지만, 1분기에는 40%의 도시에서 공실률이 변하지 않거나 하락했으며 이는 지난 분기의 두 배에 달한다. 청구 임대료와 실질 임대료는 각각 $1,926, $1,830으로 최고치를 경신했지만, 통계적으로는 작년 말 수준과 큰 차이가 없다. 상대적으로 저렴한 도시나 인근 대도시 접근성이 있는 도시들이 이번 분기 동안 가장 큰 임대료 상승을 경험했다.
Moody’s Analytics는 2025년 1분기 기준 아파트 공실률이 6.3%로, 상향 조정된 2024년 4분기 수치(6.3%)와 동일하며, 2024년 1분기의 5.8%보다는 상승했다고 발표했다. 이는 2010년 이후 가장 높은 공실률이다.
그래프는 1980년부터의 아파트 공실률을 보여준다 (1999년까지는 연간 기준, 이후는 분기 기준). 주의할 점은 Moody’s 데이터는 대도시만을 대상으로 한다는 점이다.
청구 임대료와 실질 임대료 모두 전년 대비 약 1.5% 상승했다.
Moody’s 발표에 따르면, 전국 오피스 공실률은 전 분기보다 5bp 상승한 20.4%로, 또 다시 사상 최고치를 기록했다. 평균 실질 임대료는 0.3% 상승했으며 이는 최근 7개 분기 중 가장 높은 상승률이지만 여전히 역사적 평균보다는 낮은 수준이다. 전년 대비 공실률은 60bp 상승했으며, 장기 오피스 임대계약 만료가 지속적인 악재로 작용하고 있다. 원격근무 복귀(RTO) 지침은 수요 증가보다는 기존 임대계약 활용에 초점이 맞춰져 있으며, GSA(연방 정부의 일반서비스청) 임대 종료는 향후 시장에 추가 공급으로 작용할 수 있다. 이러한 오피스 공실률 증가는 현재 4.1%의 낮은 실업률 하에서 발생한 것이며, 향후 고용 시장에 변화가 발생할 경우 부정적인 파급력이 커질 수 있다.
Moody’s Analytics는 2025년 1분기 오피스 공실률이 20.4%로, 2024년 4분기(20.3%) 및 2024년 1분기(19.8%)보다 상승했다고 발표했다. 이는 S&L(저축대부조합) 위기 당시의 최고치인 19.3%를 넘어선 사상 최고치다.
Moody’s 경제학자들은 정책 변화에 대한 우려도 표명했다. “새 행정부의 급격한 정책 변화로 인해 모든 부문에서 조정이 불가피할 것이며, 그 영향은 앞으로 본격적으로 나타날 것이다… 거시 경제의 불확실성이 확대됨에 따라 올해 남은 기간의 전망은 더욱 불투명해졌으며, 기준선 전망은 다소 약화되었다.”
Moody’s는 정책의 실질적 영향이 앞으로 나타날 것이며, 아파트 및 오피스 시장 모두에 부정적인 영향을 줄 것으로 전망했다. 예를 들어, 합법적 이민이 감소하고 추방이 늘어나면 가구 형성이 둔화되면서 아파트 공실률이 지속적으로 상승할 가능성이 있다. 또한 실업률이 상승하면 이미 최고치를 기록 중인 오피스 공실률에도 악영향을 줄 것이다.
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